Home » Analize »Economie »Financiar »Macro » Citesti:

Impactul modificării ROBOR asupra ratelor creditelor ipotecare

Bogdan Dumitrescu octombrie 3, 2017 Analize, Economie, Financiar, Macro
7 comentarii 2,195 Vizualizari

După o perioadă de peste un an și jumătate (ianuarie 2016 – septembrie 2017) în care dobânzile de pe piața interbancară s-au situat la valori mai mici de 1% pe an, reprezentând niveluri minime istorice, în ultimele săptămâni am asistat la o majorare destul de rapidă a acestora, ROBOR la 3 luni – referința cea mai utilizată în cadrul creditelor cu dobânda variabilă atingând în data de 29,09,2017 un nivel de 1,58% față de 0,9% cu numai o lună în urmă. În cele ce urmează, va fi analizat impactul acestor evoluții asupra ratelor lunare plătite de către debitorii care au contractat credite ipotecare și vor fi construite scenarii pentru a arăta care ar putea fi consecințele asupra acestora ale unor majorări încă și mai abrupte ale dobânzilor de pe piața interbancară. Analiza se va concentra pe impactul asupra ratelor plătite pentru a reliefa riscul de rată a dobânzii și mai puțin asupra motivelor care stau la baza creșterii ROBOR.

În acest scop, va fi considerat un credit reprezentativ în sumă de 250,000 RON (echivalentul a circa 54,350 euro la cursul din 29,09,2017), acordat pe o perioadă de 30 de ani la o dobândă variabilă ROBOR3M + 2 puncte procentuale, caracteristici similare celor din programul Prima Casă. De asemenea, având în vedere momentul trecerii programului Prima Casă exclusiv la varianta în lei – toamna anului 2013 – vor fi considerate credite cu caracteristicile enunțate mai sus acordate în data de 1,01, 1,04, 1,07,1,10 – momentele cele mai uzuale de resetare a dobânzii ROBOR în contractele de credit – în fiecare an începând cu 1,10,2013. Este de interes evoluția ratei lunare plătite în prezent – considerând nivelul ROBOR3M din 29,09,2017 – comparativ cu momentul acordării, dar și comparativ cu nivelul plătit în 1,07,2017. De asemenea, pentru a ilustra riscul de rată a dobânzii, vor fi considerate și scenarii în care ROBOR3M atinge un nivel de 2%, 3% și respectiv 4%. Subliniez că aceste valori nu reprezintă proiecții pentru nivelul ROBOR, dar având în vedere ținta de inflație a băncii centrale de 2,5 pp cu un interval de variație de ±1%, înregistrarea acestor valori este plauzibilă pe perioada de acordare a creditului. Rezultatele calculelor sunt prezentate în tabelul de mai jos:

.

Sursa: calcule proprii

Notă: a fost considerată rata ROBOR3M de la finalul perioadei. În practică se poate considera și media ultimelor 3 luni, modificarea operând de obicei cu o întârziere de o lună.

Astfel, se poate observa că un debitor care a contractat un credit de 250,000 de lei pe o perioadă de 30 de ani în iulie 2017 a achitat o primă rată inferioară cu 25% celei plătite de un debitor care s-a împrumutat cu o sumă similară la momentul 1,10,2013, situația fiind asemănătoare pentru toți debitorii care au contractat credite ipotecare în intervalul ianuarie 2016 – iulie 2017. Situația poate fi problematică însă dacă debitorii care au contractat credite mai recent au un grad de îndatorare similar celor care s-au împrumutat în anul 2013, respectiv au venituri mai mici, fiind mai expuși riscului de rată a dobânzii. Altfel spus, este probabil ca debitorii care s-au îndatorat atunci când dobânzile erau mai ridicate și care au beneficiat de reducerea substanțială a dobânzilor să facă față unei reveniri a costurilor de finanțare în jurul celor la care s-au îndatorat inițial, în timp ce capacitatea de rambursare a debitorilor care au contractat credite mai recent poate fi pusă sub presiune. Esențiale pentru reducerea riscului pentru aceștia din urmă sunt analiza de risc a băncii anterioară acordării creditului, dar și analiza intrinsecă a debitorului cu privire la suma împrumutată.

De asemenea, a fost calculată rata la 1,07,2017 pentru creditele contractate în perioada 1,10,2013-1,07,2017, iar rezultatele arată o diminuare considerabilă a ratei față de momentul acordării pentru cei care au contractat credite 1,10,2013-5,01,2015 și o relativă stabilitate pentru ceilalți. Având în vedere nivelul ROBOR3M din 29,09,2017, ratele se majorează cu circa 8,5-9,3% comparativ cu nivelul de la 1 iulie 2017 (în practică de multe ori, majorarea devine efectivă cu o întârziere de o lună de la momentul resetării dobânzii variabile). În continuare, ratele plătite după 1,10,2017 vor fi mai mici decât cele la momentul acordării pentru cei care au contractat credite în perioada 1,10,2013-5,01,2015, dar sensibil mai mari pentru toți ceilalți.

În tabelul de mai jos sunt prezentate scenarii în care ROBOR3M atinge niveluri de 2%, 3% și 4% și sunt realizate comparații între noua rată lunară și cea plătite la momentul acordării și respectiv la 1,07,2017. Calculele țin cont și de sumele rambursate.

Sursa: calcule proprii

Astfel, comparativ cu ratele plătite la 1,07,2017, acestea cresc cu 13,6%-15% dacă ROBOR3M ajunge la 2%, cu 26,2%-29,2% dacă ROBOR3M ajunge la 3% și respectiv cu 39,5%-44,27% dacă ROBOR3M ajunge la 4%. În plus, pentru creditele acordate mai recent modificările ratei lunare față de momentul acordării sunt substanțiale. Ca element interesant, analiza ocazionată de un articol pe care l-am publicat anterior, cu privire la costurile creditelor ipotecare în euro și franci elvețieni, a arătat că rata maximă suportată de debitori a fost doar cu circa 40% mai ridicată față de cea de la momentul acordării în contextul în care deprecierea de proporții a leului față de aceste valute a fost contrabalansată parțial de reducerea importantă a dobânzilor asociate acestor monede. Deci, majorarea ROBOR3M la 4% ar fi suficientă pentru ca debitorii împrumutați în lei în perioada ianuarie 2016-iulie 2017 să se confrunte cu majorări similare ale ratelor. Încă o dată se poate evidenția importanța analizei de risc a băncilor, dar și a debitorilor înșiși cu privire la capacitatea de a face față la un șoc negativ pe rata dobânzii.

Concluzionând, ratele creditelor acordate pe o perioadă foarte lungă sunt foarte sensibile la variația ratelor de dobândă, acest lucru fiind cunoscut în practica bancară. Astfel, modificări de câteva puncte procentuale ale dobânzilor interbancare pot conduce la modificări însemnate ale ratelor lunare și pot pune presiune pe capacitatea de rambursare a debitorilor. Pentru a preveni situații în care debitorii se îndatorează în exces, este esențială creșterea gradului de educație financiară în vederea conștientizării riscurilor la care aceștia se expun. Un pas în acest sens ar putea fi reprezentat de prezentarea obligatorie clienților de către toate instituțiile de credit a ratei lunare aferente creditului solicitat în diverse scenarii de evoluție a dobânzilor interbancare.

Notă: Opiniile exprimate sunt opinii personale ale autorului şi nu implică instituţiile cu care acesta este asociat

Ai informatii despre tema de mai sus? Poti contribui la o mai buna intelegere a subiectului? Scrie articolul tau si trimite-l la editor[at]contributors.ro



Currently there are "7 comments" on this Article:

  1. cetateanul turmentat spune:

    Eu nu sînt specialist în aceste științe oculte cunoscute îndeobște sub numele de ”finanțe”, totuși am o mare nedumerire după ce l-am ascultat pe marele vrăjitor al finanțelor Isărescu. După ce a sfîrnîit și orăcăit molcom cu vocea lui lugubră ceva în banchereză despre injecții de lichidități, marje, operațiuni repo, absorbție, fixing interbancar, dae, robor, bubid, bubor și alte cuvinte magice folosite de cămătarii școliți atunci cînd te educă financiar și explică de ce pe măsură ce plătești datoria aceasta de fapt crește, ne-a lămurit că toată nenorocirea cu roboru’ vine de la faptul că finanțele au încasat mai mulți bani din taxe și impozite decît se așteptau. Orice om normal la cap înțelege de aici că dacă se încasează 100% ar însemna că ne paște falimentul, adică dacă statul are mai mulți bani, finanțele se duc în cap. Ceva în genul lui Dragnea care ne explică cum se face de luăm mai puțini bani deși salariile au crescut. Am mai înțeles că ne-am lins pe bot de dobînzile mici în care ne-am scăldat pînă acum și dacă avem de gînd să luăm un credit să fim extrem de atenți la ce ne băgăm, adică probabil că dacă pînă acum plăteam un credit dublu, de-aici încolo o să fie de trei-patru ori suma împrumutată, cam ca la instituțiile financiare de credit ale lui Sile Cămătaru. Încep să-l cred pe finanțistul Tudose care umblă cu banii înodați în batistă de frica băncilor care s-au înhăitat cu robor și bubid și au ieșit la drumu’ mare. In concluzie, atenție maximă, s-a deschis sezonul de vinătoare la bani.

  2. mike spune:

    Luati si cititi colea ce spune autorul:
    “Pentru a preveni situații în care debitorii se îndatorează în exces, este esențială creșterea gradului de educație financiară în vederea conștientizării riscurilor la care aceștia se expun. Un pas în acest sens ar putea fi reprezentat de prezentarea obligatorie clienților de către toate instituțiile de credit a ratei lunare aferente creditului solicitat în diverse scenarii de evoluție a dobânzilor interbancare.”- aici as parafraza textul unui cantec: “daca educatie financiara nu e, nimic nu e”, asadar aceatsa educatie trebuie facuta in primul rand. Apoi bancile trebuie de asemenea sa informeze clientii constant despre variatia ratelor si sa-i mai intrebe daca totul e ok, daca mai sunt sanatosi, daca merge bine la servici, etc… Trebuie sa existe o relatie cu banca iar aceasta nu trebuie privita ca pe o piatra de moara. De asemeena, mai cred ca din cand in cand, in functie de diferiti factori (economici, politici, sociali) banca trebuie sa faca scenarii adaptate clientilor ei si trebuie sa discute cu ei. Exemplu: stimate client, ROBOR a crescut cam mult si rata ta se va scumpi un pic cu atat.. Crezi ca este ok pentru tine? Daca nu, haide sa vedem cum putem face sa platesti la fel sau sa ne adaptam creditul in functie de acest fenomen (dobanzi mai mici, cresterea perioadei de creditare cu 1 an si reducerea sumei pe anul in curs, , etc…). Relatia cu banca trebuie sa fie elasica si fair-play pentru ca banca este cea datorita careia avem casa, masina, etc…

    • Misu spune:

      Nu conteaza ce spune “stimate client” despre cresterea ROBOR.
      Cu atat mai putin daca e ok pentru el.
      Banca trebuie sa preintampine astfel de situatii cu solutii concrete, nu povesti!

      • mike spune:

        Pai da, solutii concrete care insa sa ajute clientul. Pentru ca si banca traieste tot datorita clientului, in fond, si are tot interesul sa-l ajute pe acesta, nu credeti? Probabil ca in Romania nu se intampla asta iar banca prefera sa-ti ia tot, casa, masina, etc.., in loc sa gaseasca solutii.

        • Misu spune:

          Stimabile,
          Bancile nu sunt institutii caritabile sau de invatamant.
          Nu-si propun sa “ajute clientul” si nici sa-l invete ce si cum ci sa faca bani de pe urma clientului (a nevoilor acestuia, mai precis).
          Nu exista banca in lumea asta care sa-si doreasca sa “jefuiasca” clientul de bunuri (cum aveti impresia). Orice banca, dar absolut orice banca din lumea asta, nu doreste decat sa obtina o suma de bani mai mare decat cea pe care o cheltuie. Lucrul asta nu e posibil cand vinzi bunurile clientilor, cumparate cu banii imprumutati acestuia. In felul asta iese in pierdere si da faliment.

          Problema bancilor e lacomia. In goana lor dupa profit cat mai mare, sacrifica siguranta plasamentelor, ajungand in situatia ca nu-si mai recupereaza creditele si sunt fortate sa execute garantiile. De aici perceptia generala ca “banca vrea sa-ti ia tot ce ai”.

  3. cetateanul imprumutat spune:

    Nu “educarea” maselor care se imprumuta la banci e solutia! Nimeni nu se duce la banca din placere. O face pentru a-si acoperi o nevoie imediata certa din resurse viitoare incerte. Punct.
    Solutia e inlocuirea tampeniei-fara-margini numita DAE, cu mecanisme de tipul testelor de stres, in paralel cu sisteme eficiente de asigurare a riscurilor deopotriva pentru imprumutati si pentru banci.
    DAE nu e decat o minciuna de marketing bancar si induce in eroare la modul cel mai grosolan.
    Oricine vrea credit, ar trebui sa aiba o solutie de avarie pentru cazul in care se tripleaza rata, sa zicem. Solutia poate fi folosirea unor economii care sa acopere cresterea pentru o perioada, o polita de asigurare, vanzarea unui bun liber de sarcini, etc.
    Bancile trebuie obligate sa simuleze testele de stres si sa incadreze clientii intr-o grila de risc, in functie de care sa decida cuantumul creditelor fara asumarea unor riscuri exagerate.
    Deasemeni, programele stupide gen prima casa, prima nevasta, prima chirie, etc ar trebui sa se aplice numai guvernantilor idioti si batuti in cap.

  4. ioan spune:

    nu stiu legea romaneasca, insa cand vb de un credit ipotecar pe o perioada lunga de timp (>10ani) incerc cu banca creditoare sa imi asigur o anumita dobanda pe intreaga perioda de creditare. Daca vreau sa imi asigur dobanda pe 30 de ani (caci in toata aceasta perioada de timp se pot intampla asa de multe lucruri neprevazute) atunci sunt dispus sa platesc cateva puncte procentuale extra in asa fel incat sa pot dormi linistit. Care om cu scaun la cap face imprumut bancar cu dobanda variabila mai ales intr-un stat ca Romania?

    Sunt curios cati dintre cetatenii Romani care s-au lasat sedusi de visul de a fi proprietar, vor avea Probleme in urmatoarele luni sa isi mai achite ratele.



Comenteaza:







Do NOT fill this !

Autor

Bogdan Dumitrescu


Bogdan Dumitrescu

Conferențiar universitar doctor, Departamentul de Monedă și Bănci, Facultatea de Finanțe, Asigurări, Bănci și Burse de Valori, Academia de Studii Economice din București, ... Citeste mai departe


În memoria Regelui Mihai

În memoria Regelui Mihai - Bach: Ricercar a 6 (din Ofranda Muzicală) - Andrei Vieru

E randul tau

De acord ca tabara PSD este extreme de flexibila in materie de idei. Ce spune autorul nu e valabil d...

de: r2

la "Dacă treceam la monarhie în ’90 ar fi fost mai rău"

Cauta articole

decembrie 2017
Lu Ma Mi Jo Vi Du
« Noi    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

Valentin Naumescu – Marile schimbari. Crize si perspective in politica internationala. Editie bibliofila

contributors.ro

Contributors.ro este intr-o permanenta cautare de autori care pot da valoare adaugata dezbaterii publice. Semnaturile noi sunt binevenite cata vreme respecta regulile de baza ale site-ului. Incurajam dezbaterea relaxata, bazata pe forta argumentelor.
Contact: editor[at]contributors.ro

MIHAI MACI – Cel de-al doilea volum din Colectia Contributors.ro

"Atunci când abdică de la menirea ei, școala nu e o simplă instituție inerțială, ci una deformatoare. Și nu deformează doar spatele copiilor, ci, în primul rând, sufletele lor. Elevul care învață că poate obține note mari cu referate de pe internet e adultul de mâine care va plagia fără remușcări, cel care-și copiază temele în pauză va alege întotdeauna scurtătura, iar cel care promovează cu intervenții va ști că la baza reușitei stă nu cunoașterea, ci cunoștințele. Luate indi­vidual, lucrurile acestea pot părea mărunte, însă cumulate, ele dau măsura deformării lumii în care trăim și aruncă o umbră grea asupra viitorului pe care ni-l dorim altfel." - Mihai Maci

(An essay by Vladimir Tismaneanu and Marius Stan)