joi, ianuarie 27, 2022

Piaţa funciară – la un pas de blocaj

Dacă proiectul de Lege privind vânzarea – cumpărarea terenurilor agricole între persoane fizice (publicat inițial ca Ordonanță de urgență și transformat ulterior în proiect de lege) va fi adoptat de Parlament în forma propusă (aici), legea riscă să aibă ca efect blocarea pieţei funciare pentru o perioadă nedeterminată. Asemenea situaţii ar putea fi evitate dacă ar exista un cadru real de dezbatere, care să permită ajustări sau reformulări ale textului de lege, pentru a asigura coerența și simplitatea la nivelul aplicării.

Proiectul de lege a fost pus în dezbatere publică în data de 18 noiembrie 2013 în contextul în care, de la 1 ianuarie 2014, statul român trebuie să asigure condiții egale de cumpărare a terenurilor agricole pentru cetățenii români și cetățenii UE. Considerăm că prin apariţia legii în acest context se doreşte crearea impresiei că legea va oferi o protecţie împotriva investitorilor străini. Dar avem oare nevoie de o asemenea protecţie? Din punctul nostru de vedere, acest pericol nu este real, iar dacă ar exista, ar fi foarte uşor de evitat prin crearea de către investitorii străini a unor persoane juridice româneşti prin intermediul cărora să achiziţioneze terenuri nestingheriţi, ca şi până acum.

Lucrurile se complică pentru arendaşi

Printre altele, actul normativ acordă dreptul de preempţiune pentru cumpărare, în ordinea de preferinţă, pentru: coproprietarii persoane fizice, arendaşi, vecinii persoane fizice, persoanele fizice cu vârsta de până la 40 de ani care desfăşoară activităţi agricole pe raza administrativ – teritorială a localităţii unde este situat terenul respectiv, precum şi Statul Român, la preţ şi în condiţii egale.

Pentru arendaşi, condiţiile sunt mai restrictive decât până acum, ei fiind nevoiți să aibă calitatea de arendaş pentru terenul pe care vor să îl cumpere, iar pentru a dovedi această calitate au nevoie de un contract de arendă valabil, încheiat în formă scrisă şi înregistrat în registrul special ţinut de secretarul consiliului local. Contractul de arendă trebuie să fi fost încheiat cu cel puţin un an înainte de data de înregistrare a ofertei de vânzare. Mai mult decât atât, procedura prin care se exercită dreptul de preempțiune presupune mai multă birocrație decât cea prevăzută în prezent.

Primăriile vor fi sufocate

Două probleme majore pot duce la blocarea pieţei funciare. Pe de o pare, în forma actuală, legii îi lipsesc normele metodologice de punere în aplicare, care nu au fost încă definite şi care trebuie aprobate prin hotărâre a Guvernului în termen de 30 de zile de la adoptarea actului normativ. Pe de altă parte, primăriilor le va fi aproape imposibil să indice, într-un timp atât de scurt (din 1 ianuarie 2014), toți titularii dreptului de preempțiune care trebuie notificați, deoarece realizarea listelor şi trimiterea notificărilor vor necesita timp și resurse.

Este important de ştiut că dispoziţiile care reglementează dreptul de preempţiune sunt menite să ocrotească un interes general, încălcarea lor fiind sancţionată cu nulitatea absolută. Cu alte cuvinte, orice contract de vânzare – cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan, încheiat între persoane fizice, chiar şi cu bună-credinţă, dar cu nerespectarea dreptului de preempţiune, este nul absolut.

Prin urmare, în tot acest timp, necesar pentru realizarea listelor de preempţiune şi a notificărilor, va fi blocată practic vânzarea terenurilor agricole din extravilan dintre persoanele fizice, costurile acestui blocaj fiind greu de estimat. Singurii beneficiari ai acestei situații ar fi proprietarii actuali care au mijloacele financiare de a-și consolida și extinde exploatările și care, ca și în prezent, scapă prevederilor legale, întrucât vor încheia contracte de vânzare – cumpărare între persoane juridice sau între o persoană fizică și una juridică.

Probleme de neconstituţionalitate

Proiectul de lege prezintă încă un risc major: se pot formula argumente solide referitoare la neconstituţionalitatea acestui act normativ. Cel mai important argument se referă la impunerea unor condiţii şi proceduri suplimentare la vânzarea – cumpărarea terenurilor de către persoanele fizice, comparativ cu persoanele juridice, ceea ce poate reprezenta o încălcare a dreptului egalității în fața legii.

În mod nejustificat, persoanele juridice sunt privilegiate în raport cu persoanele fizice care doresc să cumpere teren agricol extravilan, deoarece pot cumpăra terenurile agricole fără a fi necesară îndeplinirea vreunei condiții (ca și în prezent).

În orice caz, chiar şi dincolo de aparenta neconstituţionalitate a proiectului de lege, rămâne întrebarea referitoare la beneficiile aduse de actul normativ în condiţiile în care, chiar şi după 1 ianuarie 2014, este previzibil că cetăţenii străini vor continua, din motive în primul rând de ordin fiscal, să cumpere terenuri agricole extravilane prin intermediul unor societăţi comerciale, prevederile noii legi nefiind aplicabile în acest caz. Şi pentru acest motiv, considerăm că proiectul de lege este nepotrivit şi inutil, suspectându-i (aberant) pe investitorii străini de o practică mai degrabă românească: „investiţiile pe persoană fizică”.

Distribuie acest articol

1 COMENTARIU

  1. Cu siguranta ca este o eroare de redactare, intrucat piata nu se va bloca. Vor vinde toti cei care si-au propus sa vanda (astia fiind „chititi” pe vanzare), iar de cumparat, vor cumpara toti cei care erau „chititi” pe cumparare.

    Preturile vor fi altele , si taxele ajisderea. Cu alte cuvinte, prin acest aparent baraj, statul va trebuie sa arate peste un an, un echilibru de castig intre ce pierde prin taxele si impozitele / contributiile (si locale), taxele … de vanzare cumparare / intabulare si impozitul pe venit realizat din „eficientizarea” arendei ? Da, au ba ?

    Ca in tot locul in Romania, evident ca unii vor contracta ca sa nu vanda, iar altii ca sa nu cumpere (adica nu vor da banii, vor cere rezilieri, vor nega rezilieri, incetari, … etc.). Evident vor fi vanzari fara pret, cu actiuni ulterioare in stabilirea si realizarea pretului. Vor fi tulburari de posesie generate de intabulari si granituiri absurde (de judecatori si notari absurzi), … iar cei din Regat vor arata cu degetul catre norma intabularii unor feude si mosii latifundiare (ineficienta tabulara in fata proprietatilor latifundiare).
    Evident, ca vom vedea un Basescu cu palarie de paie (de fermier), tot atat de mult cat il vom vedea pe Geoana cu pantaloni cu bretele in cruce – a la Vermont – (ambele accesorii de fermier), supravgheati atent de feudalul Dragnea, cu cozorocul sepcii tras pe ochi, zambind smechereste de la volanul tractorului John Deer, aflat pe tarlaua vecina.
    Mai e ceva? Da, scaderea pietii de seminte, de azotati, .. de alte chimicale si implicit scaderea sectorului de creditare, intrucat oferta cenzurata nu poate duce decat la cerere limitata .
    Si nu in ultimul rand, caci proprietatea este in primul rand o atitudine psihica (creand profile psihologice de mosieri, latifundiari, … etc.), urmata de o conduita adecvata, toti (cvasi, in cel mai bun caz semi) proprietarii vor avea un sentiment de mandrie cand isi vor plati taxele si impozitele (oare?) aferente pentru o proprietate ce nu este deplina, ce nu le este garantata, si nicodata in ultimii 70 ani, aparata.
    PS Dati-ne domnul dreptul de a purta arma (dar nu de vanatoare, si nici de panoplie), neristrictionat! e ce va este frica?
    PPS Debitori neincasati, contravenienti (ce nu v-ati platit amenzile) si puscariasi cu pedepse usoare, oare vi se pregateste ceva ? Nu stiti? … Astea sunt persoane cu minim 300 ha (Geoana prin 2005 avea cca. 600 ha, iar Dragnea cca 1.000). Pai cum vreti sa le muneasca ieftin, ca sa aiba Q7 bengos ?

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Prin adaugarea unui comentariu sunteti de acord cu Termenii si Conditiile site-ului Contributors.ro

Autor

Serban Dumitrescu
Șerban Dumitrescu este avocat în cadrul departamentului de litigii și membru al echipei de avocați care se ocupă de sectorul Agricultură al bpv GRIGORESCU ȘTEFĂNICĂ. Activitatea sa în dreptul administrativ se axează pe aspecte specifice sectorului public, cadrul de reglementare, achiziţii publice şi transport, fiind implicat în probleme diverse, de la aspecte preliminare legate de obţinerea autorizaţiilor, licenţelor, permiselor şi aprobărilor până la reprezentarea în instanţă în litigii legate de licitaţii, contracte publice, urbanism. Şerban are experienţă în rezolvarea cazurilor de drept comercial cu privire la valabilitatea contractelor, recuperarea de creanţe, conflicte comerciale şi solicitarea de daune. Activitatea sa include, de asemenea, acordarea de consultanţă clienţilor cu privire la drepturi de proprietate intelectuală. Şerban a reprezentat cu succes o primărie importantă într-un litigiu în valoare de 200 milioane euro generat de rezilierea contractului şi aprobarea planurilor urbanistice.

Carte recomandată

 

Sorin Ioniță: Anul 2021 a început sub spectrul acestor incertitudini: va rezista democraţia liberală în Est, cu tot cu incipientul său stat de drept, dacă ea îşi pierde busola în Vest sub asalturi populiste? Cât de atractive sunt exemplele de proastă guvernare din jurul României, în state mici şi mari, membre UE sau doar cu aspiraţii de aderare? O vor apuca partidele româneşti pe căi alternative la proiectul european clasic al „Europei tot mai integrate“? Ce rol joacă în regiune ţările nou-membre, ca România: călăuzim noi pe vecinii noştri nemembri înspre modelul universalist european, ori ne schimbă ei pe noi, trăgându-ne la loc în zona gri a practicilor obscure de care ne-am desprins cu greu în tranziţie, sub tutelajul strict al UE şi NATO? Dar există şi o versiune optimistă a poveştii: nu cumva odată cu anul 2020 s-a încheiat de fapt „Deceniul furiei şi indignării“?

 

 

Carte recomandată

“Să nu apună soarele peste mînia noastră. Un psiholog clinician despre suferința psihică” – Andrada Ilisan

”Berdiaev spune că la Dostoievski singura afacere, cea mai serioasă, cea mai adîncă e omul. Singura afacere de care sînt preocupați toți în Adolescentul e să dezlege taina lui Versilov, misterul personalității sale, a destinului său straniu. Dar la fel e și cu prințul din Idiotul, la fel e și cu Frații Karamazov, la fel e și cu Stavroghin în Demonii. Nu există afaceri de altă natură. Omul este deasupra oricărei afaceri, el este singura afacere. Tot omul e și-n centrul acestei cărți. Și lipsa lui de speranță.” Continuare…

 

 

 

Carte recomandată

”Incursiunile în culisele puterii lui Vladimir Putin îi oferă cititorului panorama plină de nuanţe, paradoxuri şi simulacre a unui regim autocratic unic în felul său. Analizele lui Armand Goşu sînt articulate elegant şi se inspiră din monitorizarea directă a evenimentelor, ceea ce ne permite să traversăm nevătămaţi labirintul slav întins între Sankt-Petersburg şi Vladivostok.” (Teodor Baconschi)

Cumpara cartea, 39.95 RON

Daca doriti un exemplar cu autograf accesati linkul acesta

 

Esential HotNews

Top articole

Vreau să dezleg două enigme

Scrisoare deschisă către concetățenii mei Dragi prieteni,            Ați observat,...

Povestea unui om leneș

«Întrebarea esențială e alta: Sunteți sau nu pe aceeași pagină cu conu’ Leonida? Dacă susțineți că statul ar trebui să răsplătească morții...

Ce știm sigur despre planurile lui Putin privind Ucraina, între atâtea incertitudini

Există un număr considerabil de încercări de a găsi un răspuns la întrebarea dacă armata rusă va ataca...

Opinie-răspuns la opinia vicepreședintelui PSD: putem aboli cota unică, dar cu asta ce-am rezolvat?

Percep opinia prezentată zilele trecute în ZF de dl. Sorin Grindeanu, vicepreședintele PSD, ca o binevenită deschidere la dialog privind oportunitatea renunțării...

Monitorizarea PNRR – examen de maturitate?

Autori: Dragoș Pîslaru și Tana Foarfă La vârsta de 15 ani începi să vezi lumea...

contributors.ro

Contributors.ro este intr-o permanenta cautare de autori care pot da valoare adaugata dezbaterii publice. Semnaturile noi sunt binevenite cata vreme respecta regulile de baza ale site-ului. Incurajam dezbaterea relaxata, bazata pe forta argumentelor.
Contact: editor[at]contributors.ro