Ce am aflat despre costurile pe care nu le scrie niciun anunț imobiliar.
Visul acesta îl are, într-o formă sau alta, aproape toată lumea. O casă undeva la marginea unui sat, cu aer curat și liniște, departe de blocuri și de trafic. Un teren cu priveliște, câțiva pomi, spațiu pentru copii. Iar când te uiți la prețuri, visul pare surprinzător de accesibil: la o oră și ceva de un oraș mare găsești loturi la sume care, comparate cu un apartament, arată aproape modest.
Așa am gândit și eu. Am cumpărat un teren într-o zonă în dezvoltare, la marginea muntelui, la un preț care mi se părea rezonabil. Aveam în cap o socoteală simplă: atât costă terenul, atât costă construcția, adun, împart la ani, iese.
Socoteala aceea era greșită. Nu pentru că mă înșelasem la cifre, ci pentru că lipseau din ea rubrici întregi — costuri de care nici nu știam că există, pentru că nu apar nicăieri. Nu în anunț, nu la notar, nu în discuția cu vânzătorul. Le descoperi pe rând, după ce ai plătit, când e prea târziu să te răzgândești.
Nu vorbesc de surprize mărunte. Vorbesc de sume care, adunate, pot depăși prețul terenului însuși. Drumul până la poartă. Curentul, dacă stâlpul e mai departe decât credeai. Apa. Actele — mai multe și mai scumpe decât îți imaginezi. Și, peste toate, un cost pe care nu-l plătești în bani, dar îl simți cel mai tare: timpul, drumurile, așteptarea, energia consumată în hârtii.
Scriu asta nu ca să sperii pe cineva. Visul casei la țară e un vis bun, iar eu nu regret că l-am urmat. Scriu pentru că mi-ar fi plăcut ca cineva să-mi pună lista asta în față înainte să semnez. Nu ca să nu cumpăr — ci ca să cumpăr știind, cu socoteala făcută corect de la început.
Pentru că prețul afișat al terenului nu e prețul casei tale la țară. E doar prima linie dintr-o listă mult mai lungă.
Ce spune anunțul și ce nu spune
Un anunț de vânzare a unui teren e un exercițiu de optimism. Nu minte, de obicei — dar spune doar ce sună bine, iar tăcerile lui sunt exact acolo unde se ascund costurile.
„Teren intravilan, construibil.” Adevărat, și important. Dar „construibil” înseamnă doar că regulamentul de urbanism permite, în principiu, o construcție. Nu înseamnă că poți începe mâine, nici că e simplu, nici că toate condițiile sunt îndeplinite. Între „construibil” pe hârtie și șantier real e un drum lung de avize, proiecte și taxe.
„Drum de acces.” Formularea cea mai înșelătoare dintre toate, pentru că sugerează trei lucruri și garantează, uneori, niciunul: că există un drum, că e practicabil, și că cineva îl întreține. În realitate poate fi o fâșie de pământ, care se transformă în noroi la prima ploaie, aflată în proprietate privată sau nedefinită, de care nu răspunde nicio instituție. Am scris pe larg, altă dată, despre ce înseamnă asta — dar rezumatul e simplu: „acces” nu înseamnă „drum”.
„Utilități la limita proprietății” sau „utilități în zonă.” Diferența dintre cele două formulări poate fi de zeci de mii de lei. „La limită” înseamnă că branșamentul e scurt și previzibil. „În zonă” poate însemna orice — că stâlpul de curent e la două sute de metri, că rețeaua de apă se oprește la capătul satului, că gaz nu există și nu va exista. Fiecare metru de distanță costă, iar costul îl plătești tu.
„Priveliște superbă”, „liniște”, „aer curat.” Toate adevărate, toate motivul pentru care cumperi. Dar merită știut că exact lucrurile care fac locul frumos — depărtarea, altitudinea, izolarea — sunt și cele care scumpesc tot restul. Cu cât e mai frumos și mai retras, cu atât e mai departe de rețele, mai greu de accesat cu utilaje, mai scump de racordat.
Ce nu apare niciodată în anunț e lista costurilor care urmează. Nu din rea-credință — vânzătorul, adesea, nici nu le cunoaște pe toate, mai ales dacă n-a construit el acolo. Pur și simplu, nimeni nu are interesul să ți le enumere înainte să semnezi.
Iar tu, ca și mine, cumperi terenul uitându-te la prețul lui — nu la costul total al lucrului pe care de fapt îl cumperi: posibilitatea de a locui acolo.
Drumul: cel mai scump lucru pe care nu-l cumperi
Dintre toate costurile ascunse, drumul e cel mai mare și cel mai des subestimat. Motivul e simplu: e singurul lucru de care ai absolută nevoie și pe care, totuși, nu-l cumperi odată cu terenul.
Dacă ai noroc, drumul până la poarta ta e deja al primăriei, întreținut, pietruit sau asfaltat. Atunci nu ai nicio problemă și poți sări peste secțiunea asta. Dar în zonele noi, parcelate recent din teren agricol, situația e adesea alta: drumul e o fâșie care aparține, în acte, dezvoltatorului sau proprietarilor înșiși, în cote-părți. Nu e al comunei. Iar dacă nu e al comunei, comuna nu-l întreține — de multe ori nici nu are voie s-o facă.
Ceea ce înseamnă că, dacă vrei un drum ca lumea, îl faci tu. Sau, mai exact, îl faceți voi, proprietarii, împreună.
Cât costă? Depinde enorm de lungime, de teren, de ce vrei să obții. Dar ordinele de mărime sunt usturătoare. Un drum pietruit cum trebuie — nu asfaltat, doar cu piatră așezată în straturi, pe geotextil, compactată — costă, pe câțiva kilometri, câteva sute de mii de lei. Piatra singură, la mii de tone, e partea leului. Se adaugă geotextilul, utilajele, transportul, plata topografului care trasează, și, pe porțiunile grele, lucrări de lărgire acolo unde terenul urcă sau coboară abrupt.
Împărțit la numărul de proprietari dispuși să contribuie — și nu toți sunt —, poate ieși, de om, cât o mașină second-hand decentă. Pentru varianta minimală. Nu pentru asfalt.
Și mai e un aspect pe care puțini îl anticipează: drumul nu e o cheltuială o singură dată. Un drum de piatră se degradează. Ploile îl spală, camioanele îl sapă, iarna îl distruge. Fără întreținere, în câțiva ani ești înapoi de unde ai plecat. Iar întreținerea, câtă vreme drumul rămâne privat, tot voi o plătiți.
Există o ieșire — drumul poate fi predat comunei și clasificat oficial, moment în care întreținerea devine obligația primăriei și poate fi finanțat din bani publici. E o procedură legală și gratuită, dar cere organizare și răbdare. Merită știut că există, pentru că e diferența dintre o factură pe viață și una temporară.
Concluzia practică, pentru cine e pe punctul de a cumpăra: întreabă, înainte de avans, cine e proprietarul drumului de acces și dacă e clasificat drum comunal. Răspunsul la această întrebare poate valora, în bani, mai mult decât negocierea prețului terenului.
Utilitățile: fiecare metru de distanță costă
Al doilea mare capitol de costuri neanticipate sunt utilitățile. Aici, regula e brutal de simplă: cu cât ești mai departe de rețea, cu atât plătești mai mult. Iar în zonele frumoase — retrase, la marginea satului, sus pe deal — ești, prin definiție, departe.
Curentul electric. E prima utilitate de care ai nevoie, inclusiv ca să poți construi. Dacă stâlpul de branșament e la câțiva metri de poartă, costul e rezonabil și previzibil. Dacă e la o sută sau două sute de metri, situația se schimbă: e nevoie de extinderea rețelei, adică stâlpi noi, cablu, aviz, proiect, execuție. Costul poate urca de câteva ori față de un branșament obișnuit — și, în plus, procedura durează luni de zile, uneori mai bine de un an.
Apa. Într-un sat cu rețea de apă care ajunge până la parcela ta, e simplu. Dacă rețeaua se oprește mai devreme, ai două variante, ambele costisitoare: extinderea rețelei, care presupune aceleași proiecte și avize, sau puțul propriu. Un puț forat înseamnă câteva mii de lei buni, plus pompă, plus instalație, plus riscul real de a nu găsi apă la prima încercare sau de a o găsi la o adâncime care scumpește totul. Și, spre deosebire de rețea, un puț cere întreținere și verificarea periodică a calității apei.
Canalizarea. În multe sate, pur și simplu nu există. Ceea ce înseamnă fosă septică — o instalație care costă câteva mii de lei bune, trebuie dimensionată corect, autorizată, și vidanjată periodic, la un cost recurent pe care puțini îl pun în buget.
Gazul. În majoritatea satelor mici, nu există și nu va exista în viitorul apropiat. Deci încălzirea se face altfel: pompă de căldură, centrală pe lemne, panouri — toate soluții cu investiție inițială considerabil mai mare decât o centrală pe gaz.
Adună aceste patru capitole și vei descoperi că, într-o zonă neechipată, utilitățile pot însemna o sumă comparabilă cu prețul terenului. Nu e o excepție; e situația obișnuită în zonele nou parcelate, unde infrastructura pur și simplu n-a ajuns.
Întrebările de pus înainte de avans sunt concrete: la ce distanță e cel mai apropiat stâlp de curent? Există rețea de apă și până unde ajunge? Există canalizare? Ce înseamnă, în lei, racordarea la fiecare dintre ele? Un furnizor de utilități îți poate da o estimare, iar diferența dintre răspunsuri poate schimba complet care teren e, de fapt, mai ieftin.
Actele: mai multe, mai lente și mai scumpe decât crezi
Al treilea capitol e cel pe care aproape nimeni nu-l bugetează: hârtiile. Nu par o cheltuială — par o formalitate. Sunt, de fapt, o listă lungă de costuri mărunte care, adunate, ajung la o sumă serioasă, și un consum de timp pe care nu-l poți grăbi cu bani.
Cadastrul și intabularea. Dacă terenul nu are documentație cadastrală actualizată, o faci tu: măsurători, documentație, înregistrare. Câteva mii de lei, plus timp de așteptare la oficiul de cadastru.
Certificatul de urbanism. Primul act oficial din drumul spre autorizație. Costă puțin, dar e important pentru că îți spune ce ai voie să construiești și, mai ales, ce avize îți vor fi cerute. Lista aceea de avize e locul unde costurile încep să se adune.
Avizele. Fiecare instituție care are un cuvânt de spus îți cere unul: furnizorii de utilități, mediul, uneori pompierii, apele, drumurile, sănătatea publică — în funcție de zonă și de proiect. Fiecare aviz are o taxă, un dosar și un termen. Niciunul nu e scump în sine; toate împreună, da. Iar dacă unul întârzie, întârzie tot.
Proiectul. Ăsta e cel mai mare cost din categorie. Un proiect de casă complet — arhitectură, structură, instalații, tot ce se cere pentru autorizație și execuție — costă câteva zeci de mii de lei, în funcție de complexitate și de arhitect. E o cheltuială pe care mulți o subestimează masiv, pentru că se gândesc doar la „materialele și manopera” casei.
Taxa de autorizare. Se calculează ca procent din valoarea declarată a lucrării, deci crește odată cu proiectul. Câteva mii de lei, plătibile înainte de a începe orice.
Dirigintele de șantier și verificatorul de proiect. Obligatorii prin lege, plătiți separat, adesea uitați din buget.
Adunate, actele pot însemna, ușor, echivalentul unei mașini. Iar timpul — luni bune, uneori peste un an de la primul certificat până la autorizația în mână — e un cost în sine: în tot acest răstimp, plătești impozit pe teren, poate rate, poate chirie unde stai acum, iar prețurile la materiale continuă să urce.
Un lucru pe care merită să-l știi din start: ordinea contează, iar greșelile costă. Dacă începi într-o ordine greșită, dacă un aviz expiră până obții altul, dacă proiectul trebuie modificat după ce ai plătit taxa, reiei pași și plătești din nou. Am trecut prin asta — și pot spune că o oră petrecută înțelegând ordinea corectă a pașilor face mai mult decât orice negociere de preț.
Costul pe care nu-l plătești în bani
Până acum am vorbit despre lei. Dar cel mai greu cost al unei case la țară nu se măsoară în bani — și tocmai de aceea e cel mai subestimat. E vorba de timp, de energie și de o formă de uzură pe care n-o anticipezi până n-o trăiești.
Timpul. Fiecare pas de care am vorbit — cadastru, avize, proiect, autorizație, racordări, drumul — vine cu propriul termen de așteptare. Iar termenele nu curg în paralel; de multe ori, unul depinde de altul. Aștepți certificatul ca să ceri avizele, aștepți avizele ca să faci proiectul, aștepți proiectul ca să ceri autorizația. Adunate, aceste așteptări pot însemna, ușor, un an sau doi între „am cumpărat terenul” și „pot începe să construiesc”. Un an sau doi în care visul stă pe loc, iar tu plătești, între timp, tot ce plăteai.
Drumurile la instituții. De la distanță — și mai ales dacă locuiești în alt oraș sau în altă țară — fiecare hârtie poate însemna un drum. La primărie, la cadastru, la furnizorul de curent, la un birou sau altul. Multe se pot face online sau prin corespondență, dar nu toate, și nu întotdeauna din prima. Un aviz respins pentru un detaliu, un act care trebuie depus în original, o semnătură care lipsește — și iată încă un drum, încă o zi liberă consumată, încă niște bani pe transport.
Energia și nervii. Ăsta e costul cel mai greu de descris cuiva care nu l-a trăit. E oboseala de a explica de zece ori aceeași situație unor birouri care nu comunică între ele. E frustrarea de a fi trimis de la unul la altul. E senzația că nimeni nu are o imagine de ansamblu a dosarului tău, în afară de tine. Construitul unei case la țară nu e doar un proiect financiar; e un proiect de administrare a birocrației, care cere răbdare, organizare și o rezistență la frustrare pe care puțini și-o presupun la început.
Viața pusă parțial pe pauză. Cât durează toate astea, o parte din viața ta e legată de proiect. Weekenduri consumate în drumuri și hârtii. Concedii petrecute rezolvând probleme. Atenție și energie care s-ar fi dus în altă parte. E un cost real, plătit în cea mai prețioasă monedă pe care o ai — timpul din viața ta — și pe care nicio socoteală financiară nu-l trece la rubrici.
Nu spun asta ca să descurajez. Spun pentru că, dacă intri în proiect știind că vei plăti și în timp și nervi, nu doar în bani, ești mult mai bine pregătit. Cei care abandonează la jumătate nu o fac, de obicei, pentru că le-au lipsit banii. O fac pentru că nu se așteptaseră la cât de mult din ei înșiși va cere proiectul.
Cum îți faci socoteala corectă înainte să semnezi
Dacă tot ce am scris până acum sună descurajant, partea bună e că aproape totul poate fi aflat dinainte. Costurile ascunse sunt ascunse doar dacă nu întrebi. Pui întrebările potrivite înainte de avans, aduni cifrele, și transformi surprizele de mai târziu în linii dintr-un buget pe care îl faci cu ochii deschiși.
Iată lista pe care mi-ar fi plăcut s-o am înainte să cumpăr. Fiecare întrebare se poate pune vânzătorului, primăriei sau furnizorilor — și fiecare răspuns are o valoare în lei.
Despre drum: Cine e proprietarul drumului de acces, în cartea funciară? E clasificat drum comunal sau e privat? Dacă e privat, cine îl întreține și cât costă? E practicabil tot anul, inclusiv iarna?
Despre curent: La ce distanță e cel mai apropiat stâlp de branșament? Cât costă și cât durează racordarea? E nevoie de extindere de rețea?
Despre apă: Există rețea de apă până la parcelă? Dacă nu, la ce adâncime se găsește apă în zonă și cât costă un puț forat?
Despre canalizare: Există rețea? Dacă nu, ce tip de fosă e permis și cât costă, inclusiv vidanjarea periodică?
Despre construibilitate: Ce permite, exact, regulamentul de urbanism? Ce avize vor fi cerute pentru o casă? Există restricții — de la mediu, ape, drumuri — care complică sau scumpesc?
Despre acte: Terenul are cadastru și intabulare la zi? Sunt erori în evidența oficială care trebuie corectate întâi?
Răspunsurile la aceste întrebări îți dau, împreună, adevăratul preț al terenului — nu cel din anunț, ci cel real, care include tot ce trebuie făcut ca să poți locui acolo.
Și aici e cheia întregii socoteli: un teren mai scump, dar echipat, poate fi mult mai ieftin decât unul aparent ieftin, dar izolat. Un lot la un preț mai mare, cu drum comunal la poartă, curent la limită și apă în rețea, te poate costa, la final, mult mai puțin decât unul pe jumătate de preț, dar la care drumul, curentul și apa le faci tu. Prețul afișat e înșelător tocmai pentru că nu compară aceleași lucruri.
Fă, așadar, socoteala pe totalul real, nu pe prima cifră. Adună la prețul terenului o estimare pentru drum, pentru fiecare utilitate, pentru acte. Abia suma aceea îți spune cât costă, de fapt, visul — și abia atunci poți compara corect două terenuri, sau poți decide dacă visul, la prețul lui adevărat, tot merită. De cele mai multe ori merită. Dar merită cu ochii deschiși.
Ce rămâne
Visul casei la țară are un preț ascuns, și nu e terenul. E tot ce vine după teren — drumul, utilitățile, actele, timpul, energia — adunat într-o sumă pe care nimeni nu ți-o pune în față la semnare, dar pe care o plătești, linie cu linie, în lunile și anii care urmează.
Am scris toate astea pentru că, atunci când am cumpărat, nu le știam. Aveam în cap prețul terenului plus prețul construcției, și credeam că aia e socoteala. Restul l-am învățat pe parcurs, uneori scump, uneori doar obositor — descoperind, de fiecare dată, o rubrică nouă pe care ar fi trebuit s-o știu de la început.
Dar aș vrea să nu rămână, din articolul ăsta, impresia greșită. Nu scriu ca să te sperii, și cu atât mai puțin ca să te conving să renunți. Casa la țară rămâne, pentru mine, un lucru care merită — aerul, liniștea, spațiul, sentimentul că locul acela e al tău sunt reale, și nu se compară cu un apartament între blocuri. Nu regret drumul, cu tot ce a însemnat.
Ce regret e că l-am început cu o socoteală greșită. Că am confundat prețul terenului cu prețul visului. Că am aflat costurile pe rând, când era prea târziu să le pun într-un buget, în loc să le știu dinainte, când încă puteam alege în cunoștință de cauză.
Diferența dintre un vis care se împlinește și unul care se transformă în povară nu e, de obicei, banii în sine. E cât de bine ți-ai făcut socoteala la început. Cei care abandonează un asemenea proiect la jumătate rareori o fac pentru că le-au lipsit resursele. O fac pentru că au intrat crezând că e mai simplu și mai ieftin decât era, și s-au epuizat undeva pe drum, surprinși de fiecare cost pe care nu-l anticipaseră.
Așa că, dacă visezi la o casă la țară — visează. Merită. Dar fă-ți socoteala pe tot, nu pe prima cifră. Întreabă înainte, nu după. Adună la prețul terenului tot ce vine odată cu el, și privește suma aceea în față. Dacă visul rezistă și la prețul lui adevărat — și de multe ori rezistă — atunci mergi înainte, cu încredere și cu ochii deschiși.
Pentru că un vis pe care ți l-ai făcut cu socoteala corectă nu mai e un pariu. E un plan. Iar planurile, spre deosebire de pariuri, se duc mult mai des până la capăt.
uite cum sta treaba : intr o tara civilizata, casa i deja construita, mergi, o analizezi, iti studiezi vecinii, si te muti daca ti place (a propos, nu trebuie sa te racordezi la sosea asfaltata, apa si canalizare, arhitectul n ar fi aprobat o !). daca esti in ro si ti ai cumparat un teren fain cu vedere la munte/mare trebuie sa ai in vedere : sa zicem ca ti rezolvi tu problemele cu wc ul (il muti din curte n casa) si apa potabila (iti sapi o fintina), linga tine insa se poate instala o ceafa lata sau o satra. cum procedezi? s o mai vinzi nu ti o cumpara nimeni. fii intelegator si lasa alta satra (cu nevoi, progenituri multe) sa creasca natalitatea (observi doar ca i o problema stringenta)
Si intr-o tara civilizata cineva trebuie sa construiasca la un moment data casa, ca daca nu, nu e casa :)
Primul excavator care vine să sape fundația la casă, vine pe o stradă deja asfaltată. Așa merg lucrurile în țările civilizate. Nu merge nimeni câte 2 km cu cizme de cauciuc, prin noroi până la genunchi, ca să ajungă în locul unde se construiește o casă.
@man of war
Într-o „țară civilizată”, pe o casă la cheie plătești mult mai mult decât în România. E drept, e improbabil să auzi, peste gard, manele în boxe mari.
La noi, un dezvoltator imobiliar are o marjă de profit net de cam 25% (declarată), la construirea unei case unifamiliale. Dacă lucrează cu antreprenor și subantreprenori, e clar că și aceștia trebuie să facă profit. Una peste alta, dacă știi cum să construiești o casă în regie proprie, poți să o vinzi la dublul prețului total de cost. Adică, dacă ești dispus să suporți toată bătaia de cap despre care vorbește autorul articolului, poți avea o casă ce te-a costat 50,000 €, în loc să te coste 100,000 €. Înainte să te apuci, te gândeși bine dacă merită efortul (în caz că ai banii, că, dacă nu-i ai, alegerea e una singură 😊).
Punctul de fond e corect și merită spus: îți poți controla terenul, dar nu și ce se ridică lângă el — o fermă, ceva industrial, un bloc. E un risc real, pe care articolul nu l-a acoperit. Singurele instrumente pe care le ai sunt urbanistice, și de verificat înainte de avans: regulamentul zonei (ce se poate construi pe parcelele vecine), distanțele impuse, destinațiile din PUZ. Nu garantează nimic sută la sută, dar reduc surprizele. Cât despre cine îți devin vecinii — asta nu ține de etnie, ci de întâmplare; vecini incomozi există peste tot, iar un teren nu se alege după oameni, ci după reguli și acte.
Cred ca ati uitat ceva important, ciubucurile. Nu cred ca se poate misca o hirtie fara a fi ambalata citeva sute!
Înțeleg scepticismul — e experiența multora. Dar chiar despre asta e articolul învecinat, cel cu drumul: se poate și fără. Comunitatea din care scriu a obținut recunoașterea drumului de către primărie fără o cerere pe sub masă — doar cu cereri înregistrate, termene urmărite și un dosar făcut. Nu spun că peste tot e la fel; spun că, atunci când lucrezi pe hârtie și pornești termenele legale, „ambalajul” devine mult mai greu de cerut, pentru că fiecare pas e o probă.
Ceea ce spune autorul s-ar traduce cam așa:
1. Nu-i destul să îți placă. Trebuie sa și știi.
2.Nu-i destul să știi. Trebuie sa și poți.
O experienta de viata ca o trauma si stres la extrem. Conteaza f.mult sa te informezi la primarie. Orice teren apartine de un intravilan sau extravilan de localitate. Personal, cand am pus parchet in apartament, am masurat si cumparat atat cat era util. Mi a ramas o singura placa de rezerva. Altii arunca un pachet cu 6- 9 placi de parchet la deseuri. La fel pt gresie, faianta, vopsele lavabile, adezivi, chituri etc.
Acuma depinde și cum aranjezi parchetul sau gresia, ce formă au holul sau camerele, că una e să pui să apară frumos modelul și alta să înghesui toate ștraifurile prin colțuri…
In primul rand, eu as multumi autorului pentru efortul facut sa explice lucrurile astea. imi inchipiu ca or fi destui IT-isti care nu s-or fi gandit la chestiile astea, sigur le prinde bine :)
Am construit doua case in Romania, am fost lenes si am preferat sa „externalizez” toata partea birocratica si din start am stiut ca vreau la asfalt :)
Cand eram tanar si nelinistit, la prima casa, am jucat putin poker, i-am dat constructorului, cu care ma intelesesem si pentru utilitati si toata birocratia, deci i-am dat 5000€ in mana, inainte de a fi semnat orice contract. Am stiut ca e riscul sa nu-l mai vad, dar cand a doua zi m-a sunat sa vin sa semnam actele, am stiut ca va face casa asa cum ne-am inteles… si asa cum ne-am inteles, pe 1 mai 2006 ne-am mutat in casa :) ok, gazul a mai durat vreo 6 saptamani, dar el singur s-a ocupat sa avem apa calda cu un boiler electric temporar… sunt oameni f faini si de cuvant si in Romania! :)
Referitor la utilitati si strada acces: am cunoscut in Romania un antreprenor care asta a facut, a cumparat un teren cu fata la munte, a tras toate utilitatile pana in fata fiecarei parcele, a facut strazi asfaltate si cu iluminat si a pus la vanzare parcelele: cu efectul ca dupa doi ani de strazi goale si frumos luminate nu parea sa fi vandut nicio parcela. Evident pretul pe mp era mult mai mare decat la parcelele de pe camp, fara utilitati, dar na, asa e romanul, ia aia ieftina si „se descurca” el.
Un sfat din partea mea: orice imobil (casa, teren, apt) vreti sa cumparati in Romania, mergeti si vizitati-l iarna cand a nins sau a plouat… la unele nici nu veti mai ajunge, veti face stanga imprejur din timp.
Al doilea sfat: oricat va socotiti ca va va costa casa, mai puneti macar 10% on top
Mulțumesc pentru cele două sfaturi — le-aș pune pe amândouă pe prima pagină a oricărui ghid. „Vizitează iarna, când a nins sau a plouat” e testul care elimină jumătate din greșeli dintr-o singură vizită: drumul, accesul, umezeala, izolarea — toate se văd atunci, nu în iulie. Și „mai pune 10% deasupra oricărei socoteli” e regula de aur pe care eu am învățat-o pe pielea mea. Povestea cu dezvoltatorul care a tras utilități și a asfaltat, dar n-a vândut pentru că lumea alege terenul ieftin „și se descurcă”, spune exact ce spune și articolul: prețul afișat înșală, pentru că nu compară aceleași lucruri.
…si eu am trecut prin toate astea. Stiu perfect cum e. Insa lista problemelor e mai lunga.
Lipseste esentialul: adaptarea stilului de viata de la urban, la rural cu tot ce presupune asta. Munca in gospodarie nu se termina niciodata, socializare mai dificila, asistenta medicala basic sau deloc, vecini mai putin civilizati, infrastructura subdezvoltata. Multi s-au intors in oras din cauza incapacitatii de adaptare in noul mediu.
Cine a copilarit in mediul urban, e bine sa aiba un plan B de revenire la oras, cu toate inconvenientele sale. Inainte de a alege mediul rural pentru a locui in propria casa, e bine sa faci lucrul asta pentru o perioada relevanta, in casa altcuiva.
Aveți dreptate, și e o completare importantă: articolul s-a oprit la costurile proiectului, dar adaptarea la stilul de viață rural e un capitol în sine — munca în gospodărie care nu se termină, socializarea mai grea, asistența medicală, distanțele. Mulți nu abandonează din lipsă de bani, ci fiindcă nu se așteptau la asta. Sfatul dumneavoastră — să locuiești o perioadă în casa altcuiva înainte să-ți construiești a ta — e exact testul de realitate care lipsește celor mai multe decizii de genul ăsta.
si dupa ce ai construit si platit si suferit tot, iti tranteste langa o ferma, sau ceva industrial, sau un bloc :)
adio pasarele …
Punctul de fond e corect și merită spus: îți poți controla terenul, dar nu și ce se ridică lângă el — o fermă, ceva industrial, un bloc. E un risc real, pe care articolul nu l-a acoperit. Singurele instrumente pe care le ai sunt urbanistice, și de verificat înainte de avans: regulamentul zonei (ce se poate construi pe parcelele vecine), distanțele impuse, destinațiile din PUZ. Nu garantează nimic sută la sută, dar reduc surprizele. Cât despre cine îți devin vecinii — asta nu ține de etnie, ci de întâmplare; vecini incomozi există peste tot, iar un teren nu se alege după oameni, ci după reguli și acte.
Foarte bun articolul.
Niste chestiuni realiste care trebuie luate in calcul.
In ziua de azi trebuie sa calculezi minimum 1000 de euro per metru patrat la gata ca sa nu ai surprize. Si oricat de mult peste suma asta daca te duci la finisaje premium sau de lux, sau daca ai probleme cu utilitatile cum descrie foarte bine autorul mai sus.
Unii pot sa faca si la 700 de euro/mp daca nu mai cumpara terenul pentru ca l-au mostenit, daca mai fac ei insisi o parte din munc[, si daca stiu surse de materiale mai ieftine.
Prin urmare, o casa de 100 mp trebuie sa o calculezi cam la 100.000 de euro la gata, peste care pui mobila si electrocasnicele. Astea depind de fiecare. La o casa de 100 mp (bucatarie, living, 3 dormitoare, 1-2 bai) poti sa te duci de la 25.000 de euro pana la oricat de mult.
Pe langa asta mai apar costurile auxiliare: imprejmuirea curtii, poate o sa vrei un foisor, poate un garaj, poate o alee amenajata in curte. Mai aduni si de la astea minim vreo 20.000 de euro.
In total ajungi cam la 150.000 de euro.
Cu cifrele astea in minte, chiar inainte sa te apuci sa cauti terenul pe siturile de anunturi trebuie sa te intrebi asa:
Cat timp pe an o sa stau eu la casa de la tara? (Dar realist, tinand cont de constrangerile locului de munca, de constrangerile copiilor cu scoala si cu activitatile extra-curiculare – daca ii ai mici, de alte obligatii pe care le ai.)
Daca raspunsul este „macar 4-5 luni pe an”, poate ca merita.
Daca raspunsul este „in concediu 2-3 saptamani pe an plus ocazional in week-enduri”, atunci poate ca nu mai merita investitia.
Pentru ca alternativa este ca de banii aceia sa iti faci vreo 25 de ani de vacante premium, tot 2-3 saptamani pe an. Gasesti si aer curat, esti si tratat boiereste la hotel, vezi si lucruri mereu interesante, în țară și în străinătate – de banii ăștia îți permiți multe.
Alt cost ascuns, este chiar stilul de viata de la tara.
Cand te duci la tara, trebuie sa stii ca iarna nu-i ca vara – vorba filozofului, iar țara nu e ca orașul. La țară o să îți miroasă a porc de la vecinul, o să behăie oaia, o să mugească vaca, noaptea sigur o sa latre câinii și la 4 dimineața o sa auzi un cor de cocoși. Ș peste toate astea este posibil sa auzi destul de des concert de manele de la vecini.
Trebuie sa iti asumi lucrurile astea. Nu sa te duci cu fițe de oraș și cu falsa impresie ca îi schimbi tu pe oamenii ăia de acolo. Sunt pline forumurile de povești de-astea.
Înainte să faci o asemenea investiție poate este realist să închiriezi un an o casă la țară ca să vezi cum e. Eu știu prieteni care au făcut asta și au aflat că de fapt nu este de ei. Nu este nicio rușine. In fond, este un motiv pentru care oamenii stau mai mult la oras.
Deci da, visul casei de vacanță la țară este un vis frumos. Dar înainte să cauți teren și să te apuci să ceri avize trebuie să te întrebi cât se poate de realist dacă ți se potrivește și merită investiția, chiar dacă ai banii ăștia. Trebuie să ții cont mereu de costul de oportunitate.
Foarte corect.
Lângă mine la tara s-a vândut casa de 50 mp/1300 mp teren cu 18.000 de euro, cu wc in casa, fără manele și porci, la 25 km de București, îți aduci hainele și te bucuri de ea.
Totul e să cauți, până la urmă o cocioaba care are utilități e peste terenul ideal de lângă pădure.
Exact asta e concluzia practică a articolului, spusă mai scurt decât am spus-o eu: un imobil modest, dar cu drum și utilități, e adesea mai ieftin la total decât terenul „ideal” de lângă pădure la care le faci tu pe toate. Prețul afișat compară mere cu pere; totalul real le pune la același numitor.
Subscriu la ideea inchirierii pentru un an a unei case/locuinte in localitatea unde vrei sa te muti (valabil inclusiv pentru mutari definitive in afara RO).
Cred ca se mai poate adauga un cost:
din „casa-de-la-tara” locuita cu intermitente
„dotarile” de la 25.000 de euro pana la oricat de mult
au prostul obicei sa dispara… periodic
sau… „casa-de-la-tara” va deveni locuinta permanenta.
Pentru altcineva.
Dacă nu guști „Corul de cocosi” când se îngana ziua cu noaptea…stai mai bine acolo unde ești și savureaza „Corul robilor”. Din păcate în foarte multe sate, acest cor e din ce în ce mai anemic!
Vă mulțumesc — comentariul dumneavoastră e, practic, capitolul despre bani pe care articolul l-a ținut la nivel de principiu, dus până la cifre. Subscriu la tot, mai ales la două idei. Prima, costul de oportunitate: întrebarea „câte luni pe an voi sta acolo, realist?” ar trebui pusă înaintea oricărui anunț de teren — dacă răspunsul e „două-trei săptămâni”, banii chiar fac mai mult sens în altă parte. A doua, „închiriază un an întâi”: e cel mai ieftin test posibil pentru o decizie scumpă, și nu e nicio rușine să descoperi așa că nu ți se potrivește. Aș adăuga un singur lucru la socoteala dumneavoastră pe metru pătrat: în zonele neechipate, drumul și utilitățile pot muta totalul cu zeci de mii de euro peste estimarea „la gata” — de aceea ele trebuie aflate înainte de avans, nu după.
Visul cu casa la tara a apus odata cu pandemia, cand preturile au luat-o razna. Si materiale de constructii, si terenuri. Si nu doar terenurile din suburbii. Alea erau mari dinainte. In virful muntelui daca te duci, in sate parasite si la 10 zile cu calul de oras, tot a urcat pretul la cer.
Si conditii ioc, dupa cum spuneti. Aia nu, aia nu etc.
In plus, daca te duci la tara, te duci pentru o curte de macar 5000 mp. Nu, ei iti dau 500-1000.
Si cand va duceti la tara, nu uitati sa va interesati cine este securistul de zona . Sau cum ii zice acum. Daca el nu vrea… nimic nu merge. Sau merge la spagi astronomice si continui.
Dar lucrurile sunt ridicole si la celalat capat; si sa vinzi un teren la tara (evental agricol) nu poti. Actele, arendasii. rudele etc…..
Ce sa mai vorbim, cand o casa la tara din chirpic sau valiuga, cu closet in curte si o curte medie/mica ne costa cat o garsoniera noua -la oras- sau chiar mai mult…. Putem spune ca in Rromanik s-a urcat scroafa n copac.
Aiurea cerere/oferta.
E foarte simplu, se numește „diviziunea muncii”. Un agent imobiliar știe toate chestiile astea și nu ar trebui să fie o „cheltuială inutilă” așa cum cred unii.
În România chestia asta nu funcționează din două motive:
1. profesionistul angajat este de foarte multe ori doar un șmecheraș care ia banii degeaba sau, mai rău, fură de rupe.
2. orice român se pricepe la orice, de la fotbal la politică, trecînd prin vînzări, medicină, mecanică auto, reparații casnice, asigurări, macroeconomie etc etc etc.
Bineînțeles, cele două sînt indisolubil legate și din această cauză avem așa de mulți producători care își vînd singuri marfa în loc să-și vadă de producție, patroni de fotbal care sînt cei mai buni antrenori, mii de pacienți care știu medicină mai bine decît profesorii de la UMF și din nou etc, etc, etc.
Toată povestea se numește „criza de încredere din societate” și asta deja e prea mult de comentat chiar și într-un articol întreg.
De acord în principiu — un profesionist bun chiar economisește bani și nervi, iar refuzul de a plăti pentru competență e o formă de risipă. Problema, cum spuneți, e încrederea: prea des „profesionistul” e un descurcăreț, iar reacția rațională devine „mă ocup singur”. Articolul nu pledează pentru „fă tot singur” — ci pentru „înțelege singur ordinea pașilor”, chiar dacă externalizezi execuția. Diferența e că, știind harta, nu mai poți fi nici păcălit, nici plimbat. Iar asta reduce chiar criza de încredere de care vorbiți: verifici pentru că înțelegi, nu pentru că te pricepi la toate.
Să nu uit.
Ar trebui făcută diferențierea între „țară” și suburbii.
Sunt chestii total diferite