Când am cumpărat un teren într-o comună rurală din județul Brașov, vânzătorul a fost complet transparent. Mi-a spus clar: vinde teren, nu drum, nu utilități, nu îmbunătățiri. Așa au cumpărat toți — știind că zona e la început, că drumul de acces nu e amenajat, că nu există apă curentă sau canalizare.
Am acceptat condițiile pentru că am crezut în mod real că, în timp, lucrurile se vor mișca. Că primaria va bugeta drumul. Că fondurile europene vor ajunge. Că odată cu primele construcții, infrastructura va începe să apară.
Au trecut ani. Aproape nimic nu s-a schimbat.
150 de proprietari, niciun drum
Zona în care am cumpărat face parte dintr-un plan urbanistic zonal aprobat — totul e legal, lotizat, înregistrat. Aproximativ 150 de familii au cumpărat terenuri aici. Unele au plătit integral, altele încă plătesc în rate. Există deja două cabane de lemn pe structură de metal, fără fundație, ridicate de unul dintre proprietari. Dar, în esență, zona arată așa cum arăta când s-au vândut primele parcele.
De ce nu s-a mișcat nimic? Pentru că cei 150 de proprietari nu au aceleași motive și nu vor aceleași lucruri. Unii au cumpărat ca investiție — „terenul nu se mai fabrică”, li s-a spus, și e mai bun decât economia la bancă. Alții se gândesc la un loc de refugiu vara, la umbră, departe de oraș. Alții — și eu sunt unul dintre ei — vor o casă permanentă, un loc unde să locuiască.
Fiecare categorie așteaptă altceva. Investitorul nu are nevoie de drum — îl interesează doar să crească valoarea terenului. Cel cu refugiul de vară se descurcă și pe un drum de pământ. Iar cel care vrea casă permanentă are nevoie de tot — drum, apă, curent, acces pentru utilaje de construcție — dar așteaptă ca altcineva să facă primul pas.
Rezultatul: 150 de proprietari, niciun drum, și nicio acțiune colectivă.
Cercul vicios
Logica unei primării de comună mică este, la prima vedere, rezonabilă: de ce să bugetez infrastructură pentru o zonă unde nu locuiește încă nimeni? Orice cheltuială publică fără beneficiari vizibili atrage acuzații de risipă, sau mai rău. Dacă pietruiesc un drum de 5 km către o zonă în care nu stau decât două cabane de lemn, oricine mă poate acuza că construiesc un drum spre nicăieri.
Dar asta creează un cerc pe care nimeni nu-l poate sparge singur. Fără drum, nimeni nu construiește. Fără construcții, primăria nu are motiv să facă drumul. Iar proprietarii, singurii care ar putea sparge cercul prin acțiune colectivă, sunt divizați între investiție, vacanță și locuință permanentă — și niciuna dintre aceste categorii nu are masa critică să miște lucrurile singură.
„Terenul nu se mai fabrică” a fost argumentul de vânzare. Dar nimeni nu a spus cine face drumul.
Construiești mai întâi — și drumul vine după?
Există un contra-argument frecvent: „Construiți case, demonstrați că zona e locuită, și infrastructura va veni.” Suna rezonabil. Dar există locuri în România unde oamenii au făcut exact asta — și infrastructura tot nu a venit.
La Techirghiol, în județul Constanța, o zonă la marginea localității s-a dezvoltat organic în ultimii 10-15 ani. Zeci de case au fost construite, cu autorizații emise de primărie. Străzile au primit nume oficial — sunt pe hartă, apar în documente. Zona e recunoscută urbanistic ca intravilan, categoria curți-construcții.
Dar drumurile sunt de pământ. Nu există canalizare publică. Nu există iluminat stradal. Locatarii s-au descurcat singuri: panouri fotovoltaice, eoliene, tancuri de gaz. Infrastructură privată, pe bani proprii, pentru că cea publică nu a apărut.
Dacă nici construcția nu declanșează infrastructura, ce o declanșează?
Exemplul Techirghiol demolează argumentul „construiți mai întâi”. Oamenii au construit. Au locuit. Au plătit impozite. Și tot așteaptă un drum asfaltat și o țeavă de apă. Primăria a emis autorizații de construire — adică a recunoscut oficial că zona e locuibilă — dar nu și-a asumat infrastructura care vine cu această recunoaștere.
Nu e un caz izolat
În toată România există zeci de zone care trec prin același ciclu. Terenuri agricole trecute în intravilan printr-un plan urbanistic zonal. Parcele vândute individual, la prețuri mici, cu promisiunea implicită că „zona se va dezvolta”. Fără plan de infrastructură. Fără obligație legală clară a nimănui să facă drumul, apa, curentul.
Tiparul e mereu același: vânzătorul vinde terenul, nu infrastructura. Primăria aprobă planul urbanistic, dar nu și finanțarea. Cumpărătorul speră că „se va rezolva”. Și toți așteaptă — primăria pe proprietari, proprietarii pe primărie, toți pe fonduri europene.
Inerția nu e pasivitate — e strategie. Fiecare parte așteaptă ca cealaltă să suporte costul primului pas.
Ce ar debloca situația
Nu există o soluție magică. Dar există trei pârghii concrete, niciuna ușoară, dar toate fezabile.
Prima: clasificarea drumului ca drum comunal. Dacă drumul de acces către o zonă locuită sau locuibilă e clasificat oficial prin hotărâre de consiliu local, primăria devine obligată legal să-l întrețină. Și se deschid căile de finanțare — programe naționale, fonduri europene, alocări județene. Fără clasificare, drumul nu există în niciun buget.
A doua: condiționarea aprobării PUZ-urilor de un plan de infrastructură. Astăzi, o primărie poate aproba un plan urbanistic zonal fără să prevadă cine finanțează drumul, apa, curentul. Asta e un gol în lege. Un PUZ aprobat fără plan de infrastructură e o promisiune fără acoperire — și toți actorii o știu.
A treia: inițiativa colectivă a proprietarilor. O asociație de proprietari care depune cereri formale, care participă la ședințele consiliului local, care adresează petiții consiliului județean — nu rezolvă problema singură, dar rupe tăcerea. Iar tăcerea cetățenilor e, în sistemul actual, principalul motiv pentru care primăriile pot amâna la nesfârșit.
Cât timp mai așteptăm să facă altcineva
150 de familii au cumpărat teren cu bani reali, într-o zonă aprobată urbanistic, într-o comună din Brașov. La Techirghiol, zeci de familii au construit case, au locuit, au plătit impozite. În ambele cazuri, infrastructura publică lipsește.
Ce spune asta despre cum funcționează dezvoltarea rurală în România?
Spune că sistemul nu e construit să răspundă la cerere. E construit să aștepte până când cererea devine imposibil de ignorat — și uneori nici atunci. Spune că un PUZ aprobat nu înseamnă un sat viabil. Spune că „terenul nu se mai fabrică” e un argument de vânzare, nu un plan de dezvoltare.
Și spune, mai presus de toate, că fraza „să facă primăria” și fraza „să facă proprietarii” sunt două fețe ale aceleiași monede. Nimeni nu face primul pas pentru că toți așteaptă pe altcineva să-l facă.
Întrebarea e simplă: cât timp mai așteptăm?
Am lucrat la un institut de urbanism care facea PUG- uri si PUZ – uri pt localitati urbane si rurale. Am facut teren. Lotizarea si vanzarea terenurilor aflate in proprietatea primariei este o forma de a si mari veniturile dar nu pentru a realiza real o infrastructura. Ca sa obtineti ceva ar trebui toti cei 150 de proprietari sa va faceti o asociatie, sa dati in instanta primaria. Mai apoi daca se poate sa folositi fonduri europene. Asa terenurile vor avea alta valoare. Altfel, mai puteti sa stati asa inca 35 de ani.
În CF ce scrie?
Poate daca se face un PUZ si se trece terenul in intravilan, ar trebui sa fie o data acolo foarte precisa care sa spuna ca infrastructura se va construi pana la acea data, iar casele se vor construi in cel mult 6 luni sau 1 an dupa acea data.
Astfel daca o primarie vrea sa converteasca un teren agricol in teren locuibil, va fi fortata sa faca infrastructura pana la acea data, dar sa forteze si proprietarii de terenuri sa creasca casele acolo in maxim 6-12 ani sa arate totul ca in desen.
Daca proprietarii nu respecta termenii vor fi amendati serios, vor fi nevoiti sau sa construiasca sau sa vanda cuiva care va construi sau sa plateasca amenzi recurente usturatoare.
Acele terenuri care sunt intravilan dar nu sunt construite, ar trebui trecute inapoi in agricole sau altceva.
De asemenea primaria trebuie sa urmareasca ca casele sa arate in anumit fel, nu face fiecare cum considera el ca e frumos, tot primaria sa forteze si intretinerea.
In caz ca sunt case deja fara infrastructura, se aplica algoritmul. Se notifica toti proprietarii ca la data X vor avea infrastructura dar pana la data X + 6-12 luni trebuie sa fie si casa acolo, altfel vor plati amenzi usturatoare.
Am cunoscut zeci de cazuri, de case de vacante, sau resedinte secundare, construite in extravilane si apoi terenurile cu toate constructiile trecute in intravilan, altfel erau ilegale. Fiecare localitate trebuie sa detina un plan de urbanism general. Pe acest plan se propune extinderea intravilanului si noi functii economice, sociale, culturale ale terenurilor, etc. Numai ca la noi sunt mii de localitati cu PUG – uri de acum 15- 25 ani, expirate Din PUG- uri ar trebui sa rezulte PUZ-urile.
Pe de o parte exista sate cu o oarecare infrastructura care sunt pe cale de desfintare, chiar orasele care devin pustii, iar pe de alta cale se-ncearca dezvoltarea unor noi centre, unele quasirurale, sau concebtrari masive in jurul marilor orase. Si asta in timp ce populatia tarii scade.
Mi se pare o dezvoltare periculoasa, probabil ar trebui o oarecare directie centrala sa nu mai depinde totul d eintersele meschine a unor mici primari.
Sigur ca terenul nu s emai fabrica dar terenul trebuie lucrat, altfel devine pirloaga!
Sunt 2.5M locuinte nefolosite in RO, la o populatie care scade. Practic ar trebui daca construiesc un cartier nou, sa demoleze unul vechi.
Daca faci PUZ, il scoti din circuitul agricol, inseamna ca trebuie sa-l si construiesti imediat, nu peste 10 ani. Trebuie sa obligi ca toti proprietarii sa faca ceva pe acel teren in termen scurt, cand vii acolo peste 2 ani sa fie drumuri, trotuare, floricele, magazine, tot ce trebuie.
”Sunt 2.5M locuinte nefolosite in RO, la o populatie care scade. Practic ar trebui daca construiesc un cartier nou, sa demoleze unul vechi.”
Da. În fiecare scară de bloc dintr-un orășel de 20.000 de locuitori sunt 3-4 apartamente nefolosite, pentru că oameni aceia sunt plecați în Vest, dar au păstrat și apartamentele din România. Când se construiește un bloc nou în București, trebuie demolate acele apartamente din orășelele de 20.000 de locuitori. Ce-ar fi să lași tu România în pace și să faci ordine din asta în Uniunea Sovietică?
”Trebuie sa obligi ca toti proprietarii sa faca ceva pe acel teren in termen scurt,”
Nu e treaba ta ce face sau ce nu face proprietarul individual pe acel teren. Există cartiere construite de dezvoltatori imobiliari cărora poți să le stabilești ce condiții vrei tu, în procesul de autorizare și există proprietari individuali care au câte o singură parcelă, unde nu e treaba ta să le impui nimic. Dacă vrea să crească melci pe parcela lui, e strict treaba lui. Pentru tine, ”proprietatea privată e moft”, la fel ca pentru Ion Iliescu.
Urbanismul modern si amenajarea teritoriului nu sunt mofturi. Acestea asigura conditii de viata, infrastructura, dotari sociale si culturale adecvate. Fara reguli de urbanism avem haos, mizerie, si saracie.
”Sunt 2.5M locuinte nefolosite in RO, la o populatie care scade (…) daca construiesc un cartier nou, sa demoleze unul vechi.”
Un oraș de 100.000 de locuitori care se dezintegrează:
”în anul 2002 municipiul Focșani avea peste 102.000 locuitori, în 2011 populația scăzuse la aproximativ 79.000 de persoane, iar în 2022 mai erau înregistrați doar aproximativ 67.000 de locuitori.”
https://playtech.ro/2026/orasul-din-romania-din-care-oamenii-pleaca-imediat-ce-au-ocazia-e-in-pragul-falimentului-conform-specialistilor/
Vrei să demolezi cartiere din Focșani pentru că se construiesc cartiere noi în București?!
Regenerarea urbana presupune si demolarea unor vechi blocuri de 50- 60 ani din perioada socialista. In locul lor se pot face micro cartiere cu 3- 4 etaje, mai mult confort si spatiu verde, piata producatori, piata agrement si targuri artizanale, etc.
”Regenerarea urbana presupune si demolarea unor vechi blocuri de 50- 60 ani din perioada socialista.”
Așa a fost impus și comunismul, în anii ’50: au fost luați caii și duși la abatoare, pe motiv că de-acum există tractoare. Numai că tractoarele erau toate ale statului, în timp ce caii fuseseră ai oamenilor. 30 de ani mai târziu, eram în armată, iar pâinea ne era adusă din două în două zile, de o căruță cu doi cai și doi militari în uniformă pe capră. Tot în anii ’80, la CAP-ul din satul bunicului aveau din nou căruță cu cai și mai aveau 4 hectare semănate cu orz care nu apăreau în nicio evidență. Pentru că nu aveau voie să dețină cai și nici nu le era alocat nutreț pentru ei.
Povestea cu caii duși la abatoare în anii ’50 a fost posibilă fiindcă România era ocupată de trupele sovietice în 1944 și 1958. La fel și naționalizarea caselor particulare, desfășurată în aceeași perioadă. Însă de data asta nu mai e cazul. Or să meargă la loc cu verdeață toți nostalgicii comuniști, iar proprietatea privată va fi respectată.
Există foste orașe miniere cu cartiere întregi de blocuri abandonate, dar chiar și acolo se mai vinde câte un apartament pentru 7.000 sau 12.000 de euro. Pentru că la ”talpa țării”, proprietatea privată există și va exista în continuare. Comunismul a lăsat într-adevăr niște zombies în urma lui, dar vor dispărea încet-încet și aceia.
Va mirati de asa ceva? La predeal au fost pusi in posesie cu loturi de case peste 100 de oamnei inca din 1992. Exista si starzi pe hartie si numere postale. In realitate e padure. Dar impozitul e intravilan curti constructii. Aici si sa vrei nu loti face drumul. Ca e al primariei. Si asta este din 1992! Deci?
Există și comună urbană?
Mai este o situație. Realizare PUZ pe proprietati private de catre primarie, fără consultarea populație și proiectarea drum pe o singura proprietate in folosul altor proprietati. Deci drum pe proprietate privată de 20 de ani, fără expropriere în condițiile legii, cu autorizatii de constructie pentru proprietățile lotizate dar fara drum, fără servitute de trecere, fără sa-si deschidă drum în condițiile în care proprietățile inițiale erau identice ca suprafata si ca poziționare fata de drumul public
Pot da Primăria in judecată sa dea nume la strada pe care locuiesc ?
Probabil că întâi as incerca sa solicit un nomenclator stradal.
la marginea unui municipiu, toti proprietarii au acelasi interes: sa locuiasca acolo, chiar daca pentru multi dintre ei e a doua locuinta; toti sunt instariti si is multi, peste o mie, iar zona e scumpa; au cumparat si terenul pentru strazi si l-au donat primariei, care le-a asfaltat, ca nu e primarie saraca de sat; doar ca strazile sunt foarte inguste, iar dimineata e un trafic foarte aglomerat dus-intors pentru copii la scoli si gradinite; e o enclava urbana compacta, dar cu facilitati mai putine decat intr-un sat, unde de bine de rau mai ai de unde cumpara o paine; aici e un soi de Beverly Hills compact parcelat si aliniat, cam ca loturile minuscule dintr-un cimitir;
Sunt sate locuite de sute de ani fără canalizare!
Efectiv vreau un loc unde să nu mă frece nimeni la cap, să aud doar păsările ziua, să mănânc din grădină, să nu am net și tv. Doar un radio la care să ascult postul național. Am retrăit aceste momente. Ce frumos a fost. Am revenit la oraș…am început să plâng
In Belgia nu mai e voie sa faci case din astea singuratice, doar ca exceptii. Se vor aduce toate localitatile la o anumita densitate de populatie. Au facut conditii ca sa creasca densitatea.
Altfel nu e rentabil sa construiesti infrastructura, sunt complicatii cu salvarea, pompierii si alte chestii.